Das Wichtigste in Kürze

Richtplan Räumliche Gesamtentwicklung & Ortsbauliche Strategie

Mit dem Richtplan «Räumliche Gesamtentwicklung» haben der Gemeinderat und die Bevölkerung von Rubigen bereits im Jahr 2012 die strategischen Ziele der räumlichen Entwicklung formuliert und verabschiedet. Mit der «Ortsbaulichen Strategie» von 2016 hat der Gemeinderat diesen Richtplan zusätzlich verfeinert, konkretisiert und entschieden, ein moderates Bevölkerungswachstum von rund 2 % anzustreben. Dabei wurde festgelegt, dass die Entwicklung zum grössten Teil innerhalb der noch vorhandenen Baulandreserven erfolgen soll. Das Areal «Obstgarten» ist dabei eines der angestrebten Entwicklungsareale mit Fokus auf die innere Verdichtung. Mit dem erarbeiteten Referenzkonzept sowie der ZPP und UeO «Obstgarten» sollen diese strategischen Ziele und insbesondere ein haushälterischer Umgang mit dem Boden umgesetzt werden.

Baurechtliche Grundordnung

Das Gemeindebaureglement (GBR) der Einwohnergemeinde Rubigen bildet zusammen mit dem Zonenplan Siedlung und Landschaft (ZP S+L), dem Zonenplan Naturgefahren (ZP N) und dem Zonenplan Gewässerräume (ZP G) die baurechtliche Grundordnung für das gesamte Gemeindegebiet. Mit der zurzeit laufenden Ortsplanungsrevision werden die Planungsinstrumente überarbeitet und aktualisiert. Die Bevölkerung stimmt an der Urnenabstimmung vom 13. Juni 2021 über die neue baurechtliche Grundordnung ab.

Die Frage, wie eine qualitativ hochstehende Überbauung auf dem Areal «Obstgarten» dereinst aussehen könnte, wurde im Rahmen eines sogenannten Werkstattverfahrens erarbeitet. Dabei handelt es sich um ein Verfahren zur Qualitätssicherung in der Architektur. Mit dem Werkstattverfahren wurden die optimalen Überbauungsmöglichkeiten ausgelotet und ein realisierbares Bebauungskonzept entwickelt, welches auf das Umfeld und das historische Erbe abgestimmt ist.

Zwischen April und September 2020 führte das Bearbeitungsteam zusammen mit dem Beurteilungsgremium, welches sich aus Fachexperten der Bereiche Architektur und Landschaftsarchitektur zusammensetzte, insgesamt vier Werkstätten durch. Dabei wurden Fragen zum Orts- und Landschaftsbild, zum Bauvorhaben, zur Erschliessung sowie zur Aussenraumgestaltung vertieft analysiert und diskutiert. Am Schluss des Verfahrens konnte für das Areal ein Referenzkonzept erstellt werden, auf dessen Grundlage schliesslich die ZPP und die Überbauungsordnung entwickelt wurde.

Eine ZPP soll der Gemeinde – entgegen der Regelbauzonen – vermehrten Einfluss auf die Gestaltung besonders empfindlicher oder für die Ortsentwicklung wichtiger Gebiete verschaffen. Bei einer ZPP werden der Planungszweck, die Art und das Mass der Nutzung sowie die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume definiert. Die Überbauung einer ZPP setzt eine Überbauungsordnung oder die Durchführung eines Projektwettbewerbs voraus. Die ZPP wird von den Stimmberechtigten (Urnenabstimmung) beschlossen und legt den Rahmen der künftigen Überbauung fest.

Eine Überbauungsordnung besteht aus einem Überbauungsplan, Überbauungsvorschriften und einem Erläuterungsbericht. Sie regelt detailliert die baurechtliche Ausgestaltung von bestimmten Arealen, namentlich von Zonen mit Planungspflicht.

Abgestimmt wird über die Zonenplanänderung zur Einführung der ZPP D «Obstgarten». Der bezeichnete Perimeter wird im Zonenplan neu dieser ZPP zugewiesen. Die dazugehörigen Vorschriften werden grundeigentümerverbindlich in Artikel 23 des Baureglements verankert. Die Vorschriften legen den Planungszweck, die Art und das Mass der möglichen Nutzung sowie die wichtigsten Gestaltungs- und Erschliessungsgrundsätze fest. Weitere Bestimmungen betreffen den Lärmschutz. Der Perimeter der ZPP wird in die Sektoren I, II und III unterteilt. Für die drei Sektoren werden die individuell festgelegten Maximalhöhen und Geschosszahlen verbindlich geregelt. Die Änderung des Zonenplanes resp. die Einführung der neuen ZPP D «Obstgarten» bedarf einer Urnenabstimmung.

Das Bauen in einer ZPP setzt in der Regel eine rechtskräftige Überbauungsordnung voraus. Deshalb wurde parallel zur Erarbeitung der ZPP bereits auch die entsprechende Überbauungsordnung auf der Grundlage des Referenzkonzepts erarbeitet. Die Überbauungsordnung regelt die zulässige Bebauung in einem höheren Detaillierungsgrad (Baubereiche, Dachgestaltung, Fusswegverlauf etc.), wobei die Vorgaben der ZPP und des Referenzkonzepts berücksichtigt werden müssen. Stimmt die Bevölkerung an der Urnenabstimmung der ZPP zu, liegt die Beschlussfassung der Überbauungsordnung in der Kompetenz des Gemeinderates. In dem Sinne wird über die Einführung der ZPP abgestimmt, nicht aber über das Referenzkonzept, die Überbauungsordnung oder das Baugesuch.

Zur Beurteilung des Baugesuches wird das Baubewilligungsverfahren durchgeführt. In diesem Verfahren wird geprüft, ob die detaillierte Ausführungsplanung den gesetzlichen Grundlagen und damit auch den Vorgaben der ZPP und der UeO entspricht. Die Baubewilligungsbehörde, im vorliegenden Fall das Regierungsstatthalteramt, fordert im Rahmen der materiellen Prüfung von allen betroffenen Amts- und Fachstellen sowie der Gemeinde, eine Stellungnahme ein. Das Baugesuch wird zudem öffentlich bekannt gemacht und liegt während 30 Tagen zur Einsichtnahme auf. Innert dieser Frist können Personen, welche durch das Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schützenswerten Interessen betroffen sind, gegen das Vorhaben Einsprache erheben. Mit der Einsprache kann geltend gemacht werden, dass das geplante Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche.

Im Baubewilligungsverfahren wird zudem das Baustellenkonzept, beispielsweise die Baustellenzufahrt, wie auch notwendige Massnahmen zur Gewährleistung der Sicherheit von zu Fuss Gehenden und Schülerinnen und Schülern, geprüft.