Fragen & Antworten zur ZPP Obstgarten

Das Referenzkonzept ist massgebend und somit verbindlich für die baurechtlichen Grundlagen der Überbauung.

Dies ist in den ZPP-Bestimmungen im Gemeindebaureglement im Artikel 23 Abs. 2 sowie in der Überbauungsordnung "Obstgarten" in Artikel 10 festgehalten:

Gmeindebaureglement Art. 23 Abs. 2
... Massgebende Grundlage für die Definition der Bestimmungen von ZPP und einer Überbauungsordnung ist das in einem Werkstattverfahren erarbeitete Referenzkonzept "Obstgarten" vom 02.02.2021.

Überbauungsordnung "Obstgarten"
Art. 10 Referenzkonzept
1 Das Referenzkonzept vom 2. Februar 2021, welches verkleinert dem Anhang zu ent-
nehmen ist, dient als Beurteilungsgrundlage und Qualitätsmassstab in Gestaltungs-
fragen.
2 Das Referenzkonzept illustriert die Bebauungsidee und ist massgebend in Bezug auf:
a. Architektonische Sprache, Materialisierung und Fassadengestaltung
b. Bautypen, Dachform, Volumen und Höhenentwicklung
c. Aussenraum, Umgebungsgestaltung, interne Erschliessung und Parkierung

Das Beurteilungsgremium (externe Experten / Denkmalpflege) hat grossmassstäblichen Zeilenbauten gewünscht, da dadurch eine sinnvolle Ausnutzung der Parzelle sichergestellt wird und dennoch viel Grünfläche erhalten bleibt. Als sehr vorteilhaft erachtete das Beurteilungsgremium, dass Dank dieser Lösung zwischen den beiden Bausteinen ein zusammenhängender Aussenraum mit hoher Qualität erzeugt wird. Die Variante „Zeilenbauten“ hat das Beurteilungsgremium zudem am meisten überzeugt, da trotz grossem Massstabssprung gegenüber der benachbarten Bausubstanz die Bebauung präzise wirkt. Da weniger Terraineingriffe erforderlich sind, weisen die beiden Bauten auch eine gewisse Ruhe auf. Aus Expertensicht «Landschaftsarchitektur» wurde ebenfalls eine konzentrierte Bebauung gewünscht, um möglichst viele Grünflächen erhalten und gute Verbindungswege sicherstellen zu können. Das Instrument der ZPP wurde als richtig erachtet, da die Bebauung anhand der geltenden baurechtlichen Grundordnung (z. B. mit Attikageschossen und einzelnen Privatgärten) keinen erkennbaren Mehrwert für die Gemeinde und die umliegenden Quartiere erbringen würde.

Das Bearbeitungsteam hatte freiere Formen favorisiert. Kleinere Punktbauten (als "Einzelhäuser") wurden generell weder vom Bearbeitungsteam noch vom Beurteilungsgremium als architektonisch sinnvolle Lösung erachtet, da diese aufgrund der Höhenunterschiede im Terrain die Aussenraumgestaltung klar negativ beeinträchtigen würden. Es wären verschiedene Kunstbauten (z. B. Stützmauern) erforderlich, welche keinen sinnvoll zusammenhängenden Aussenraum ermöglichen würden. Die Aussenraumgestaltung und die Verbindung von Gehöft und Neubau könnte nicht in gleicher Qualität erreicht werden.

Zusammenfassend wurde vom Beurteilungsgremium (inkl. Denkmalpflege) eine klare Unterscheidung der beiden Bausteine Gehöft und Neubau (u.a. Bautypologie, Architektursprache) gewünscht.

Das Areal Obstgarten ist bereits seit längerer Zeit als Bauzone (Wohnzone W2 sowie Wohn- und Gewerbezone WG2) definiert und kann unabhängig vom Abstimmungsresultat bebaut werden. Allerdings verpasst die Gemeinde eine Entwicklungschance für attraktiven Wohn- und Lebensraum. Die Entwicklung nach Innen geschieht raumplanerisch am richtigen Ort. In der Regelbauzone wäre kein qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen, die Gemeinde hätte folglich keinen aktiven Einfluss auf die Planung der Überbauung.

Die ZPP Obstgarten schafft durch die konzentrierte Bauweise einen attraktiven Platz beim Bauernhaus und grosszügige Grün- und Freiraum für Mensch und Natur. Die neuen, autofreien Verbindungswege kommen dabei auch den umliegenden Quartieren zugute, beispielsweise den Schulkindern der Dorfmattequartieren.

Als Resultat der öffentlichen Mitwirkung würden nun weder der Dorfmattweg noch der Stöcklimattweg Süd verkehrstechnisch zusätzlich belastet. Das war nur aufgrund grösserer parzellenübergreifender Massnahmen und Kompromissen möglich. Diese wurden in der ZPP festgehalten und garantieren zukünftig wenig frequentierte Quartierstrassen.

All diese Errungenschaften aus den Werkstattverfahren, Informationsanlässen und öffentlicher Mitwirkung gingen bei einem Nein zur ZPP «Obstgarten» verloren.

Ja, das Referenzkonzept ist ortsbildverträglich. Was ortsbildverträglich ist und was nicht, wird immer unterschiedlich beurteilt. Aus Sicht der Experten (Verwaltung, Gemeinderat, Kommission) und Fachexperten (Architekten, Landschaftsarchitekt, Denkmalpflege) fügt sich das im qualitätssichernden Verfahren erarbeitete Referenzkonzept optimal in das bestehende Orts- und Landschaftsbild ein.

Welche Gebäudehöhen und damit auch welche Geschosszahlen für dieses Areal verträglich sind, wurde anhand von Variantenstudien zusammen mit dem Expertengremium im Rahmen des Werkstattverfahrens beurteilt. Beim Baustein Gehöft sind bis zu drei Vollgeschosse vorgesehen, damit die beiden Ergänzungsbauten zusammen mit dem grossen Bauernhaus ein Hofkonglomerat ergeben, welches höhenmässig aufeinander abgestimmt ist.

Beim Baustein Neubau wird mit den neuen Volumina auf die umliegende Bebauungsstruktur (Höhe / Massstab), sowie auf die Hanglage (Ausrichtung) reagiert. Der nördliche Zeilenbau schafft mit seiner Stellung und den vier Vollgeschossen eine Verbindung zu den älteren Grossbauten im Dorfkern. Der untere, ausgedrehte Zeilenbau bildet mit seinen drei Vollgeschossen den Übergang zu den neueren Wohnsiedlungen in der Dorfmatte. Eine verträgliche Integration ins Ortsbild wird dabei über die Höhenbezüge zur angrenzenden Dachlandschaft sichergestellt.

Mit der Neubebauung muss auch die vom Kanton geforderte Mindestdichte eingehalten werden. Dies bedingt zwei grossmassstäbliche Bauten im Baustein Neubau.

Ein Fachgremium aus unabhängigen Experten für Landschaft und Architektur hat sowohl die Dimensionierung wie auch die Anordnung der Gebäude im Rahmen des qualitativen Werkstattverfahrens geprüft und als ortsbildverträglich beurteilt. Das längere der beiden Gebäude beträgt gemäss Referenzkonzept 66.5 Meter. Das kürzere, höhergelegene Gebäude, welches seitlich versetzt ist, hat eine Länge von 55 Meter. Mit der Konzentration der Wohnnutzung werden grosszügige, qualitätsvolle Aussenräume und Grünflächen geschaffen, welche bei mehreren kleineren Gebäuden nicht möglich wären.

Am 3. März 2013 hat sich die Schweizer Bevölkerung für die Revision des Raumplanungsgesetzes ausgesprochen. Auch die Stimmberechtigen der Gemeinde Rubigen haben sich gegen Landverschleiss und für eine kompaktere Siedlungsentwicklung entschieden.

Ziel dieser Siedlungsentwicklung nach Innen ist die bessere Ausnutzung von Parzellen in bestehenden Bauzonen und die Bildung qualitativer gemeinschaftlicher Orte. Werden diese Ziele strikt verfolgt, wird die Zersiedlung gestoppt und Dorfränder bleiben als solche intakt und erkennbar. Freiflächen können gezielt geschaffen und als Treffpunkt und Erholungsräume für An- und Bewohner dienen. Genau diese Grundsätze verfolgt das Referenzkonzept Obstgarten mit der konzentrierten Bauweise zugunsten grösserer und qualitativen Grün- und Begegnungsräume für Mensch, Natur und Tier.

Zeilenbau 3 Geschosse:
Die Fassadenhöhe beträgt ab neuem Terrain max. 9.35 Meter und nicht 11 Meter.

Zeilenbau 4 Geschosse:
Die Fassadenhöhe beträgt ab neuem Terrain max. 12.35 Meter und nicht 14 Meter.

Vergleicht man die Fassadenhöhe der beiden Zeilenbauten mit den Frontfassaden der Hofhäuser in der Dorfmatte, so ist die Fassadenhöhe des dreigeschossigen Zeilenbaus weniger hoch, diejenige des viergeschossigen Zeilenbaus leicht höher.

In nächster Umgebung bestehen somit ebenfalls Gebäude mit ähnlichen Gebäudehöhen.

Das Ziel der Siedlungsentwicklung nach Innen ist es, Kulturland zu schützen und die Zersiedelung zu vermeiden. Dafür sollen bestehende Landreserven an attraktiver Lage optimal ausgenutzt werden. Eine kompakte Bauweise ermöglicht dabei grössere Grün- und Aufenthaltsflächen, welche wiederum ein Mehrwert für die Bewohner, das Quartier oder gar für das ganze Dorf sind.

Würde man die Freifläche in derselben Dichte mit mehreren kleineren Gebäuden bebauen, hätten zwar die jeweiligen Bewohner einen grösseren, privaten grünen Umschwung, der gemeinschaftliche Nutzen und die Qualitäten fürs Dorf ginge aber verloren. Statt einem dichten Gebäudeteppich mit Abstandsgrün entsteht durch die Konzentration auf zwei Zeilen eine neue, mit Obstbäumen bewachsene Hostet. Ein attraktiver Aussenraum für Tiere, Kinder und Erwachsene.

Das neue Raumplanungsgesetz fordert eine möglichst gute Ausnutzung der bestehenden Bauzonen. Die in der ZPP geforderte GFZo von 0.7 liegt über dem Minimalwert von 0.6 GFZo, welcher der Kanton für Rubigen vorgibt. Bei Bauland, welches so zentral gelegen ist, strebt die Gemeinde mehr als nur das gesetzliche Minimum an. Das Nutzungsmass gemäss Referenzkonzept von 0.77 GFZo liegt für ein solches Areal eher tief. Beispielsweise wurde in der Ortsplanungsrevision 2021 die GFZo bei der Wohnzone 3-geschossig auf ein Minimum von 0.8 – 1.2 und bei der Kernzone auf mind. GFZo von 0.8 – 1.0 festgelegt. Die ZPP / UeO Obstgarten erreicht diese Minimalwerte der Regelbauzone nicht.

Der Erhalt des schützenswerten Bauernhauses ergibt sich aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Auch der Grundeigentümerschaft ist der Erhalt respektive die Sanierung und Umnutzung des Bauernhauses wichtig, da es als zentrales Merkmal der Überbauung dienen soll. Die geplante Umnutzung in Wohnungen erfolgt in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und wertet die Situation vor Ort wesentlich auf. Ziel ist die Einreichung des Baugesuchs Sommer 2022.

Die Zu- und Wegfahrt des Areals Obstgarten erfolgt via Thunstrasse. Der Stöcklimattweg Süd soll lediglich als Verbindungsweg für den Langsamverkehr (Fussgängerinnen und Fussgänger) sowie die Besucherparkplätze des unteren Teilbereichs dienen.

Im Zuge des Mitwirkungsverfahrens wurde die ursprüngliche Erschliessung des Grundstücks über den Stöcklimattweg Süd überarbeitet. Die zuständigen Fachstellen haben die Erschliessungsvariante nochmals geprüft und dabei im Sinne aller Mitwirkenden entschieden, die Zu- und Wegfahrt des Areals Obstgarten über die Thunstrasse zu lösen und im Referenzkonzept zu verankern.

Nein, die neue Überbauung führt nicht zu massivem Mehrverkehr. Die rund 50 neuen Wohneinheiten haben einen gewissen Mehrverkehr zur Folge. Dieser tangiert aber nicht das Quartier Dorfmatte oder Stöcklimattweg Süd sondern erfolgt als Zu- und Wegfahrt über die Thunstrasse.

Die 100-150 zusätzlichen Fahrten pro Tag entsprechen 1-1.5% der durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke der Thunstrasse (DTV 10'000 Fahrzeuge). Aufgrund der zentralen Lage der Überbauung werden nicht sämtliche Bewohner den motorisierten Individualverkehr nutzen, sondern auch die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr zu schätzen wissen. Darüber hinaus würde das Areal auch bei negativer Abstimmung bebaut und somit frequentiert werden. Ein Vergleich mit der aktuellen Situation kann somit nicht gemacht werden.

Durch die zusätzlichen Wegverbindungen zwischen Stöcklimattweg und Dorfmattweg sowie durch die Hostet über den Hofplatz auf die Thunstrasse, entstehen neue Wege, welche vom motorisierten Verkehr befreit sind. Diese bieten den Schülerinnen und Schülern zusätzliche sichere Verbindungen. Das Verkehrsaufkommen beim Knoten Thunstrasse-Stöcklimattweg wird sich aufgrund der geplanten Erschliessung erhöhen. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Sicherheitsnormen wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch das kantonale Tiefbauamt geprüft.

Ja. Durch das neue Wegsystem entstehen auch für die umliegenden Wohnhäuser und Quartiere zusätzliche Verbindungen für Fussgängerinnen und Fussgänger und insbesondere für Schulkinder. Die öffentliche Zugänglichkeit des Fussweges wird deshalb in der Überbauungsvorschrift verbindlich geregelt.

Das Referenzkonzept sieht verschiedene Wohnungsgrössen vor, wobei sämtliche Wohnungen alters- und behindertengerecht umgesetzt werden. Der Wohnungsmix sieht auch kleinere Wohnungen vor, um die Überbauung auch für ältere Personen attraktiv zu machen.

Gemäss Art. 51 der kantonalen Bauverordnung dürften bei 51 Wohnungen max. 104 Parkplätze erstellt werden. Vorgesehen sind gemäss Referenzkonzept 68 Parkplätze für die Bewohnenden und 8 Besucherparkplätze. Dies ergibt 1.49 Parkplätze pro Wohnung (inkl. Besucher), was im Normbereich vergleichbarer Projekte liegt.

Nach der kantonalen Energiegesetzgebung ist ein zentrales Heizsystem für Neubauten wie auf dem Areal Obstgarten zwingend. Der Anschluss an das Fernwärmenetz Ramseier Rubigen AG wurde in der Folge bereits angedacht. Festlegungen zu der detaillierten technischen Umsetzbarkeit können jedoch auf Stufe Planerlassverfahren noch nicht erfolgen. Auf eine verbindliche Regelung für einen solchen Anschluss wird deshalb in den Überbauungsvorschriften verzichtet. Dies auch, da neben der technischen Umsetzbarkeit auch die privatrechtlichen Voraussetzungen mit der Ramseier Rubigen AG vereinbart werden müssen.

Die detaillierten Abklärungen zu den Möglichkeiten einer ökologisch fortschrittlichen Stromerzeugung sind in Planung und werden Bestandteil des Energiekonzepts sein, welches in der weiteren Projektierung erarbeitet wird. Es ist das Bestreben der Grundeigentümerschaft, ein in Energiefragen innovatives Projekt zu entwickeln, welches den Vorstellungen des Gemeinderates und dem Energieleitbild der Gemeinde entspricht.

Es sind vier Einsprachen eingegangen. Drei Einsprachen konnten im Rahmen der Einspracheverhandlungen bereinigt werden und wurden von den Einsprechenden zurückgezogen. In der verbleibenden, aufrechterhaltenen Einsprache zur ZPP Obstgarten wurden unter anderem folgendes Argument vorgebracht:

Die geplanten Zeilenbauten unterscheiden sich deutlich von den umliegenden Wohnhäusern und passen aufgrund ihrer Dimension nicht in das Ortsbild. Deshalb soll eine Begutachtung durch die Orts- und Landschaftsschutzkommission eingeholt werden.

Stellungnahme Gemeinderat:

Das neue Raumplanungsgesetz, welches durch die Stimmberechtigten der Gemeinde Rubigen klar angenommen wurde, fordert eine möglichst gute Ausnutzung der bestehenden Bauzonen. Der Gemeinderat Rubigen hat sich deshalb zum Ziel gesetzt, die Siedlungsentwicklung nach innen als Chance wahrzunehmen und zu fördern. Die haushälterische Nutzung des Bodens ist ein zentrales Anliegen, weshalb diesem Überprüfungsbestanteil grosses Gewicht beigemessen wurde. Die Einschätzungen und Ergebnisse des Werkstattverfahrens mit der ortsbaulichen Analyse durch qualifizierte interne und externe Fachleute zeigen auf, dass das Referenzkonzept mit einer Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) von rund 0.77 sowohl den Anliegen einer inneren Verdichtung – wenn auch auf eher tiefem Niveau – nachkommt, aber auch mit den umliegenden Gebäuden und Strukturen sowie dem Orts- und Landschaftsbild verträglich ist. Der Gemeinderat stützt sich hier auch auf die Beurteilung der Kantonalen Denkmalpflege, welche in ihrem Fachbericht festhält, dass deren Anliegen mit den Planungszielen erfolgreich koordiniert wurden und das Referenzkonzept ortsbildverträglich ist.
Eine zusätzliche Begutachtung durch die kantonale Orts- und Landschaftskommission scheint dem Gemeinderat deshalb nicht notwendig.

Nein, es fallen durch die Überbauung keine wesentlichen zusätzlichen Investitionskosten an. Die Erschliessung erfolgt ab der Kantonsstrasse über einen kurzen Abschnitt des oberen Stöcklimattwegs. Die Schule kann problemlos ohne bauliche Massnahmen weitere Schülerinnen und Schüler aufnehmen.

Das Land für einen Trottoir-Neubau wurde der Gemeinde vertraglich zugesichert und in der Überbauungsordnung rechtlich sichergestellt. Der Gemeinderat wird nun beide Varianten vertieft prüfen.

Die Leerwohnungsziffer in Rubigen beträgt lediglich 1.06 %. Der Wert liegt deutlich unter dem schweizweiten Durchschnitt von 1.72 % (Oktober 2020) und demjenigen von Münsingen von 1.23 % (Juni 2020). Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen (ca. 15) blieb trotz neuer Wohnungen im Zeitraum von 2010 bis 2019 praktisch unverändert. Mit der geplanten Entwicklung des Areals Obstgarten entstehen auf dem Wohnungsmarkt von Rubigen zusätzliche Wohnangebote, welche sowohl der Bevölkerung von Rubigen als auch potentiellen Neuzuziehenden neue Möglichkeiten bieten.

Im Rahmen der ersten kantonalen Vorprüfung der Ortsplanungsrevision wurde ersichtlich, dass die Entwicklung des Areals nicht in einer Regelbauzone umgesetzt werden kann. Die Vorgaben zum Orts- und Landschaftsbild erfordern eine umfassende Auseinandersetzung und ein qualitätssicherndes Verfahren. Um genügend zeitliche Ressourcen für eine seriöse Durchführung des dafür notwendigen Werkstattverfahrens zu erhalten, gleichzeitig aber die Ortsplanungsrevision nicht zu verzögern, wurde entschieden, die beiden Verfahren zu entkoppeln. Dabei entsteht der positive Effekt der erneuten Partizipationsmöglichkeit für die Bevölkerung, da für die Erarbeitung einer ZPP und UeO erneut das ganze Planerlassverfahren durchgeführt werden muss (Mitwirkung, Vorprüfung, Auflage, Beschluss Urne, Genehmigung Kanton).

Die Bauzonenreserve Obstgarten ist für die Entwicklung der Gemeinde Rubigen von wichtiger Bedeutung. Sie liegt äusserst zentral und ist die letzte grössere Baulandreserve innerhalb von Rubigen. Der Gemeinderat ist bestrebt, mit der Überbauung des Areals für die Gesamtbevölkerung von Rubigen einen Mehrwert zu generieren und hat sich deshalb von Beginn an für eine aktive Beteiligung in der planerischen Umsetzung eingesetzt.

Ziel ist es, ein moderates Bevölkerungswachstum von rund 2 % anzustreben. Dabei soll die Entwicklung zum grössten Teil innerhalb der noch vorhandenen Baulandreserven erfolgen. Beim Entwicklungsareal Obstgarten liegt der Fokus auf der inneren Verdichtung und somit auf dem haushälterischen Umgang mit dem Boden.

Siehe hierzu das Kapitel ZPP & UeO in Kürze.

Die Schwerpunkte resp. Bausteine des Referenzkonzepts ZPP Obstgarten behandeln folgende Themen: Gehöft (Bauernhaus und Stöckli / Schür), Umgebung, Neubau Wohnen (Zeilenbauten) und Erschliessung.

Der Gemeinderat hat die Bevölkerung früh und transparent informiert. Während dem laufenden Werkstattverfahren wurde im August 2020 für die direkt betroffenen Anwohnenden eine Informationsveranstaltung durchgeführt. Zusätzlich fand im November 2020 eine Informationsveranstaltung statt, bei welcher aufgrund der Covid-19-Pandemie sowohl vor Ort in der Aula wie auch digital teilgenommen werden konnte. Sämtliche Projektunterlagen lagen zudem während 30 Tagen öffentlich auf und konnten sowohl bei der Gemeindeverwaltung wie auch auf der Website der Gemeinde eingesehen werden. Mit der neuen Informationsplattform zpp-obstgarten.ch kann sich die Bevölkerung über das Areal Obstgarten digital informieren.